房子壞了誰修？房東與房客的修繕責任怎麼劃分

「房東，水龍頭在漏水！」這大概是房東最常接到的訊息之一。修，花錢；不修，房客不滿，甚至可能引發更大的糾紛。到底該怎麼劃分才合理？

民法怎麼規定？

依《民法》第 429 條，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。 白話來說，房東有責任讓房子維持在「可以正常居住」的狀態。

但同一條也提到，租賃物的修繕，如果契約另有約定，從其約定。 因此合約怎麼寫，是爭議的關鍵。

如果房東該修而不修，依《民法》第 430 條，房客可以定相當期限催告房東修繕；若房東逾期仍不修，房客可以終止租約，或自行修繕並請求償還必要費用，或減少租金。所以放著不處理，對房東並不划算。

常見項目怎麼分？

以下是比較常見、也相對合理的劃分方式，供房東與房客約定時參考：

項目	通常由誰負責
非人為的結構、漏水、管線老化	房東
冷氣主機、熱水器、冰箱等大型設備的自然故障	房東
燈泡、冷氣濾網、遙控器電池等消耗品	房客
因房客使用不當造成的損壞	房客
日常清潔與環境維護	房客

為什麼一定要寫進合約？

很多修繕糾紛，不是因為誰不願意負責，而是一開始沒有講清楚。 建議在「雙方特別約定事項」中明列：

1. 哪些屬於房客負責的消耗品或日常維護
2. 設備故障時的通報方式與時限（例如 LINE 通知並附照片）
3. 一定金額以下的小額修繕，是否授權房客先處理、憑單據報銷
4. 緊急情況（如漏水、停電）的聯絡方式

房東接到報修，建議這樣處理

• 先請房客拍照或錄影： 有助判斷是自然損壞還是使用不當。
• 盡快回覆，並給出處理時程： 即使無法立刻修好，也要讓對方知道有在處理。
• 所有往來留文字紀錄： 日後有爭議時才有依據。
• 維修完成後記錄： 保存報價、收據與維修前後照片。

報修多了，最怕的是「漏接」

房間一多，維修訊息很容易淹沒在聊天室裡，造成房客不滿、或延誤處理。

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本文內容為一般性資訊整理，不構成法律建議。個案請以最新法規與專業意見為準。